Zonas tensionadas 2026: Reus sale; Vilanova, Calafell y El Vendrell siguen

El 19 de octubre de 2026, el Diari Oficial de la Generalitat publicó dos resoluciones que vuelven a dibujar el mapa del alquiler con tope de precio en Cataluña. En nuestra zona, el resumen cabe en una línea: Reus sale; el Garraf y el Baix Penedès siguen, y entran varios municipios vecinos.

Si alquilas un piso, o estás pensando comprar para alquilar, esto es lo que cambia y desde cuándo.

Qué ha publicado la Generalitat

• Resolución TER/3739/2026: prorroga un año la declaración de 2024 en 118 de los 140 municipios que la tenían. Los otros 22 salen porque, según la Generalitat, sus indicadores han mejorado. Entre ellos están Reus, Lleida, Granollers, Figueres y Tortosa.
• Resolución TER/3740/2026: declara 53 municipios nuevos. Cerca de nosotros entran Bellvei, el Montmell, Masllorenç, Santa Margarida i els Monjos, Constantí, Vila-seca, la Pobla de Mafumet y Salomó.
• En total, Cataluña pasa de 271 a 302 municipios con mercado tensionado.

Cómo queda en nuestra zona

Las dos resoluciones tienen que comunicarse al Ministerio de Vivienda y publicarse en el BOE para tener efecto. La primera declaración catalana empezó a aplicarse el 16 de marzo de 2024 y dura tres años: la prórroga, y la salida de Reus, se notarán a partir de marzo de 2027.

Qué significa estar en zona tensionada

En un municipio declarado tensionado, al firmar un contrato nuevo de vivienda habitual:

• La renta no puede superar la del último contrato de esa vivienda en los cinco años anteriores, con su actualización anual. Solo puede subir hasta un 10 % más en casos concretos: una rehabilitación o una mejora de eficiencia energética o de accesibilidad en los dos años anteriores, o un contrato de diez años o más.
• En Cataluña se considera gran tenedor a quien tiene cinco o más viviendas en la zona tensionada. Un gran tenedor no puede pasar del índice de referencia del Ministerio de Vivienda.
• Las viviendas que no se han alquilado en los últimos cinco años también tienen como límite el índice de referencia.
• Desde 2026, la Llei 11/2025 aplica el mismo tope al alquiler de temporada.

Y hay otras consecuencias que suelen pasar desapercibidas:

• Al terminar el contrato, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años, con las mismas condiciones.
• Los anuncios tienen que mostrar el índice de referencia y el límite de renta (lo exige el decreto de vivienda de octubre).
• La reducción en el IRPF es más alta: un 90 %, o un 95 % con inquilinos de 18 a 35 años, si el contrato nuevo baja la renta más de un 5 %.

Puedes consultar el índice de referencia de cualquier vivienda, con su referencia catastral, en la web del Ministerio de Vivienda.

Qué cambia en Reus

Hasta marzo de 2027, nada. A partir de entonces:

• En los contratos nuevos, la renta deja de tener el tope de la zona tensionada: ni el límite del último contrato ni el índice de referencia para los grandes tenedores.
• Los contratos firmados siguen con la renta pactada. Durante el contrato, la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé, sin pasar del IRAV y, hasta finales de 2027, como mucho un 2 % si no hay un nuevo acuerdo.
• Las reglas estatales siguen igual: la prórroga extraordinaria de hasta dos años, el tope del 2 % y las nuevas reglas del alquiler de temporada se aplican en toda España.
• Desaparecen las ventajas fiscales ligadas a la zona tensionada: la reducción del IRPF para un contrato nuevo baja, por ejemplo, del 90 % al 70 %.

El Ayuntamiento de Reus ha dicho que seguirá ampliando el parque de vivienda pública, y el Sindicat d'Habitatge ha criticado la decisión. Para el propietario, lo práctico es mirar la fecha en la que termina cada contrato.

Lo que dicen los datos del alquiler

Los únicos datos oficiales por municipio son los de las fianzas que se depositan en el INCASÒL con cada contrato nuevo:

Dos lecturas:

• Se firman menos contratos nuevos en casi todos los municipios: un 24 % menos en Vilanova y un 29 % menos en El Vendrell que en 2023. En Reus, 1.685 contratos en 2025 frente a 2.404 en 2019. Los datos no dicen por qué, aunque encajan con más prórrogas, menos mudanzas y pisos que pasan a la venta o al alquiler de temporada.
• Las rentas siguen subiendo, pero menos. En el primer trimestre de 2026, la media de los contratos nuevos subió un 2,6 % en Vilanova, un 2,3 % en Calafell y un 2,7 % en El Vendrell respecto al mismo trimestre de 2025, y bajó un 1,3 % en Reus.

En los municipios pequeños hay pocos contratos cada año, y la media puede moverse mucho de un año a otro.

Qué hacer si eres propietario

En Vilanova, Calafell, Cunit, El Vendrell, Cubelles o Sitges

• Antes de alquilar, busca la renta del último contrato de los cinco años anteriores y guarda ese contrato: es tu límite y tu prueba.
• Consulta el índice de referencia de tu vivienda: tendrás que ponerlo en el anuncio.
• Si vas a renovar, haz números con el IRPF: bajar la renta más de un 5 % puede compensarte.

En Reus

• Revisa cuándo termina cada contrato. Lo que se firme a partir de marzo de 2027 ya no tendrá el tope de la zona tensionada.
• Ten en cuenta el otro lado: fuera de zona tensionada, la reducción del IRPF por alquilar es más baja.

En los municipios que entran (Santa Margarida i els Monjos, Vila-seca, Constantí…)

• Los contratos que firmes cuando la declaración tenga efecto ya tendrán el tope. Si estás negociando uno, conviene saber en qué fecha se publica en el BOE.

Cómo te ayudamos en Falcon Group

Trabajamos cada día en Vilanova, el Garraf, el Baix Penedès y Reus. Si tienes un piso alquilado y quieres saber qué renta puedes pedir, o te planteas venderlo, lo miramos contigo con los datos de tu vivienda. Habla con un consultor o pide una valoración.

Si quieres saber qué más ha cambiado en el alquiler este otoño, lo explicamos en qué cambia con el decreto Maricarmen.

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Fuentes y fecha de actualización: 23 de octubre de 2026

• Resolución TER/3739/2026, de prórroga en 118 municipios, y Resolución TER/3740/2026, de 53 municipios nuevos (DOGC núm. 9775, de 19 de octubre de 2026).
• Resolución TER/2408/2024, de la declaración de Calafell, Cunit, Canyelles y la Selva del Camp (DOGC de 3 de julio de 2024), y lista oficial de municipios de la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
• Nota del Govern del 28 de julio de 2026 sobre la revisión del mapa.
• Rentas y contratos: fianzas de alquiler del INCASÒL (datos abiertos de la Generalitat; 2025 completo y primer trimestre de 2026).
• Índice de referencia del precio del alquiler (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana).
• Reacciones en Reus: Diari Més, 29 de julio de 2026.