Decreto Maricarmen: qué cambia en el alquiler y qué está ya en vigor

«Decreto Maricarmen» es el nombre con el que se conoce a los dos reales decretos-ley de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre de 2026. El nombre viene de Maricarmen, una vecina de Madrid de 87 años desahuciada en septiembre del piso en el que llevaba viviendo unos 70 años. Su caso llenó las calles y aceleró unas medidas que llevaban meses en negociación.

Si tienes un piso alquilado, vives de alquiler o estás pensando vender una vivienda con inquilino, esto es lo que cambia, lo que ya se aplica y lo que todavía está en el aire.

En pocas líneas

• El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre: prórroga extraordinaria de hasta dos años, tope del 2 % a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones, y cambios fiscales.
• El Real Decreto-ley 28/2026 (prórrogas de cinco o siete años e indemnización si el propietario no renueva) entraría en vigor el 15 de noviembre, pero solo si se convalida antes.
• Los dos se votan en la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente el 12 de noviembre. Si el 29/2026 no se convalidara, quedaría derogado.
• En nuestra zona, Vilanova i la Geltrú, Calafell, Cunit, El Vendrell, Cubelles, Sant Pere de Ribes y Sitges son zona tensionada. Reus lo es hasta marzo de 2027: la Generalitat no ha prorrogado su declaración.

Por qué hay dos decretos y qué se vota el 12 de noviembre

1. Finales de septiembre: el Gobierno aprueba un primer paquete de vivienda (reales decretos-ley 26 y 27/2026).
2. 2 de octubre: el Congreso los rechaza y quedan derogados.
3. 6 de octubre: se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre y las Cortes quedan disueltas. Ese mismo día el Gobierno vuelve a aprobar las medidas, repartidas en dos textos: el 28/2026 y el 29/2026.
4. 7 de octubre: los dos se publican en el BOE. El 29/2026 entra en vigor al día siguiente; el 28/2026 lleva su entrada en vigor al 15 de noviembre.
5. 12 de noviembre (previsto): con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente, de 69 diputados. Las previsiones publicadas apuntan a que el 29/2026 saldría adelante por un voto y el 28/2026 no, porque le faltan apoyos. Hasta la votación, nada es seguro.

Lo que ya está en vigor (Real Decreto-ley 29/2026)

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Afecta a los contratos de vivienda habitual que estaban vigentes el 8 de octubre y cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que estén terminando su prórroga tácita.

• El inquilino tiene que pedirla y estar al corriente de pago, y haberlo estado todos los meses de los ocho anteriores.
• Se concede por años, hasta un máximo de dos años más, con las mismas condiciones del contrato.
• El propietario tiene que aceptarla, salvo que las dos partes acuerden otras condiciones, que firmen un contrato nuevo o que el propietario haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o para su familia, por una causa real y acreditada.
• No se aplica si propietario e inquilino firman una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
• En zona tensionada, la prórroga de hasta tres años que ya existía desde la Ley de Vivienda tiene preferencia.

Tope a la subida anual: un 2 % o nada

Para las actualizaciones de renta que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta está por encima del límite que marca el índice de referencia de precios del alquiler, no se puede subir nada.
• En los demás casos, la subida será la que pacten de nuevo las partes. Sin nuevo pacto, como mucho un 2 %.

Ejemplo: un alquiler de 900 € al mes que se actualiza en enero de 2027 puede pasar, como mucho, a 918 € si no hay un acuerdo nuevo.

Además, el decreto deja claro que sin una cláusula de actualización en el contrato la renta no se actualiza, y que ninguna actualización puede superar la variación del IRAV, el índice oficial para los alquileres de vivienda.

Alquiler de temporada: con causa y con límites

El alquiler de temporada deja de ser un «uso distinto de vivienda» y pasa a ser un arrendamiento de vivienda temporal, con las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

• El contrato tiene que decir por qué es temporal (un traslado por trabajo, unos estudios, una obra en casa…). La causa debe ser real y probarla le toca al propietario.
• Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
• Si pasa de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y en la misma vivienda, el primero se considera un contrato de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
• Si se firman varios contratos temporales seguidos en la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV.
• La garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad.
• Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta la fecha pactada y se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, ya entran en el régimen nuevo.

En Cataluña, la Llei 11/2025 ya aplicaba a los alquileres de temporada el tope de precio de las zonas tensionadas, y el decreto deja a salvo expresamente las normas autonómicas sobre temporada y habitaciones.

Alquiler por habitaciones

La suma de lo que pagan todos los inquilinos de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda entera. En zona tensionada se aplican, además, los límites de precio de los contratos nuevos.

Otras reglas del contrato que cambian

• Impuestos: el IBI y los demás tributos de la vivienda no se pueden repercutir al inquilino, salvo que él sea el obligado a pagarlos. Los gastos de comunidad solo se pueden repercutir en edificios en propiedad horizontal, según la cuota.
• Garantías: además de la fianza, como mucho dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa). No se puede exigir al inquilino un seguro de impago.
• Reparaciones: si hay daños que afectan a la habitabilidad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto. El propietario tiene 15 días naturales para responder. Si no lo hace, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de la renta.
• Salida anticipada: el inquilino puede irse a partir del sexto mes, avisando con 30 días, sin indemnización.
• Al terminar: los dos firman un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se devolvió en buen estado.

Si vendes un piso alquilado

• El inquilino tiene derecho de tanteo: 30 días naturales desde que le notificas de forma fehaciente la venta, el precio y las condiciones. Si no se le notifica, puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda en las mismas condiciones.
• Ya no se puede pactar en el contrato que el inquilino renuncie a esos derechos.
• Para inscribir la venta en el Registro hay que acreditar esas notificaciones. Si la vivienda no está alquilada, el vendedor tiene que declararlo en la escritura.
• Por regla general, quien compra se subroga en el contrato: el inquilino y sus prórrogas siguen.

Vender con inquilino no es imposible, pero hay que preparar la operación desde el principio: fechas del contrato, notificación, precio y comprador adecuado.

Desahucios de personas vulnerables

Hasta el 31 de diciembre de 2030, si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el juez suspende el desahucio hasta que la Administración le ofrezca una alternativa, con un máximo de tres años y revisión cada 12 meses. Cuando el propietario es una persona física, la Administración le compensa la renta que deje de cobrar, los suministros impagados y las costas.

Un matiz importante para el pequeño propietario: la ley establece que la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Impuestos: lo que cambia para quien alquila

El decreto rehace las reducciones del IRPF por alquilar vivienda. Para un contrato nuevo de un propietario que no es gran tenedor, el porcentaje depende de cómo cambia la renta respecto al contrato anterior de esa misma vivienda:

Si encajas en varios casos, se aplica el porcentaje más alto. Cada situación tiene matices, así que consúltalo con tu asesor fiscal antes de fijar la renta.

Otras medidas fiscales:

• Inquilinos: nueva deducción estatal del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual si la base imponible es inferior a 33.007,20 €. La deducción máxima es de 1.163 € al año y baja a medida que sube la renta. No se aplica si tienes otra vivienda a menos de 50 km.
• Alquiler turístico: desde el 1 de diciembre de 2026, las viviendas amuebladas alquiladas por 30 noches o menos al mismo cliente tributan al 10 % de IVA, salvo que sean la vivienda habitual del propietario.
• IBI: los ayuntamientos podrán poner recargos a las viviendas turísticas de municipios en zona tensionada (hasta un 50 %; un 100 % con dos o más; un 150 % con cuatro o más) y a las viviendas vacías sin causa durante más de dos años. Es voluntario: depende de la ordenanza de cada municipio.

Los anuncios de alquiler, con más datos

En zona tensionada, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable, el número de registro de la vivienda cuando lo tenga y si el propietario es gran tenedor. Gran tenedor es quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial; en zona tensionada, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco viviendas.

TU CASA: un préstamo para la entrada, con letra pequeña

El decreto crea TU CASA, una línea del ICO para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca. Presta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, al 0 % y sin comisiones. Se devuelve en diez años una vez pagada la hipoteca, con un máximo de 30 años de carencia.

Dos cosas que conviene saber antes de contar con él:

• Todavía no se puede pedir: los requisitos y los beneficiarios los tiene que fijar un acuerdo del Consejo de Ministros.
• La vivienda queda para siempre con un precio máximo de venta: el de compra actualizado con el IPC. Si se alquila, la renta tiene que estar por debajo del índice de referencia. Esa limitación consta en la escritura y en el Registro.

Lo que depende de la votación (Real Decreto-ley 28/2026)

Si se convalida, desde el 15 de noviembre cambia la duración de los contratos de vivienda habitual:

• Cumplidos los cinco años (siete si el propietario es una empresa), si nadie avisa, el contrato se prorroga por periodos sucesivos de cinco o siete años, no año a año como ahora.
• El propietario que no quiera renovar tiene que avisar con seis meses de antelación y pagar una indemnización al inquilino: la mayor de estas dos cantidades, doce mensualidades o una mensualidad por año vivido en la vivienda, calculadas con el valor alto del índice de referencia.
• No hay indemnización si el propietario, persona física, necesita la vivienda para él o para familiares hasta segundo grado; si el inquilino no ha vivido en ella más de seis de los últimos doce meses sin causa; si tiene otra vivienda en el mismo municipio; si se firma un contrato nuevo, o si el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de cinco o siete años a un precio legal.
• Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre siguen siendo válidos y no generan indemnización. Los contratos que ya están en su prórroga anual la terminan con las reglas de antes.

Si la Diputación Permanente lo rechaza, nada de esto llegará a aplicarse.

Qué significa en Vilanova, Calafell, Cunit y Reus

Vilanova i la Geltrú, Sant Pere de Ribes, Sitges, Cubelles, El Vendrell, Calafell, Cunit y Canyelles son zona tensionada: en un contrato nuevo, la renta no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada, y las reducciones del IRPF son más altas.

Reus deja de serlo a mediados de marzo de 2027: la Generalitat no ha prorrogado su declaración (DOGC del 19 de octubre de 2026). Cuando salga, dejará de aplicarse ese tope en los contratos nuevos. Lo que no cambia es lo estatal: la prórroga extraordinaria, el tope del 2 % y las reglas del alquiler de temporada se aplican en toda España.

Lo explicamos municipio a municipio, con las rentas oficiales, en zonas tensionadas 2026: Reus sale; Vilanova, Calafell y El Vendrell siguen.

Qué hacer según tu caso

Si alquilas un piso

• Apunta dos fechas: cuándo vence el contrato y cuándo toca la actualización. Con eso sabes si te afecta la prórroga y cuánto puedes subir.
• Si vas a renovar, haz números: rebajar la renta más de un 5 % puede salirte mejor por el IRPF y, además, evita la prórroga extraordinaria.
• En un contrato de temporada, deja por escrito la causa y guarda la prueba.

Si vives de alquiler

• Si tu contrato vence antes de finales de 2028 y estás al corriente de pago, puedes pedir la prórroga. Hazlo por escrito, de forma que quede constancia.
• Guarda los justificantes de pago de los últimos ocho meses.

Si quieres vender un piso alquilado

• Antes de poner precio, revisa el contrato: vencimiento, prórrogas posibles y renta. Influyen en el precio y en el tipo de comprador.
• Prepara la notificación de tanteo desde el principio: hacerla mal puede bloquear la inscripción o abrir un retracto.

Cómo te ayudamos en Falcon Group

Si tienes un piso alquilado en Vilanova, el Garraf, el Baix Penedès o Reus y quieres saber cómo te afecta, o estás pensando venderlo con el inquilino dentro, lo miramos contigo con el contrato delante. Habla con un consultor o, si lo que quieres es vender, pide una valoración.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal sobre tu caso concreto. Lo actualizaremos después de la votación del 12 de noviembre.

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Fuentes y fecha de actualización: 23 de octubre de 2026

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026): prórroga extraordinaria (disposición final quinta), tope del 2 % (disposición final sexta), cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 3), desahucios (artículo 2), medidas fiscales (título II), TU CASA (artículo 19) y anuncios (artículo 20).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026): prórrogas de cinco o siete años e indemnización.
• Derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026).
• Zonas tensionadas: Resolución TER/3739/2026 (DOGC de 19 de octubre de 2026) y lista de municipios de la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
• Fecha prevista de la votación: La Región, 16 de octubre de 2026.
• Para ampliar: qué cambia para los propietarios, en idealista/news.